Von der Idee zur Realität

Sie möchten Ihre Immobilie umbauen, Räume anders nutzen oder eine Wohnung bzw. ein Gebäude aufteilen?

Dann sollten Sie frühzeitig prüfen, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist und welche Unterlagen dafür benötigt werden.

Viele bauliche Veränderungen sind nicht allein eine Frage der handwerklichen Umsetzung. Je nach Art und Umfang des Vorhabens können Baugenehmigungen, Bauvorlagen, Nachweise oder weitere behördliche Genehmigungen erforderlich sein. Auch scheinbar kleinere Änderungen können Auswirkungen auf Brandschutz, Stellplätze, Fluchtwege oder die genehmigte Nutzung haben.

Bevor mit den Arbeiten begonnen wird, sollte zunächst geklärt werden:

Was soll baulich verändert werden?

Welche Räume sind betroffen?

Bleibt die bisher genehmigte Nutzung bestehen?

Werden Räume künftig anders genutzt?

Werden Wände entfernt oder neu errichtet?

Werden Fenster, Türen oder Treppen verändert?

Werden zusätzliche Wohneinheiten geschaffen?

Ändert sich die Anzahl oder Nutzung von Stellplätzen?

Sind Flucht- und Rettungswege betroffen?

Gibt es Auswirkungen auf den Brandschutz oder die Statik?

Wichtig: Nicht jede bauliche Veränderung ist genehmigungspflichtig. Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt jedoch vom konkreten Vorhaben und den örtlichen rechtlichen Vorgaben ab. Deshalb sollte die Genehmigungslage vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.

Je nach Vorhaben können unter anderem folgende Unterlagen erforderlich sein:

aktueller Lageplan bzw. Katasterauszug

bestehende und geplante Grundrisse

Ansichten und Schnitte

Baubeschreibung

Flächen- und Maßangaben

Angaben zur geplanten Nutzung

Stellplatznachweis

Angaben zur Erschließung

statische Unterlagen bzw. Standsicherheitsnachweis

Brandschutznachweis

Wärmeschutz- bzw. energetische Nachweise

gegebenenfalls Schallschutznachweis

Angaben zu Abstandsflächen

gegebenenfalls weitere Fachplanungen und Nachweise

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Bauvorhaben.

Eine Nutzungsänderung liegt beispielsweise vor, wenn Räume künftig anders genutzt werden sollen als bisher genehmigt.

Beispiele:

Wohnraum soll gewerblich genutzt werden.

Ein Büro soll zu einer Wohnung werden.

Eine Wohnung soll in mehrere Einheiten aufgeteilt werden.

Ein Keller- oder Dachgeschoss soll zu Wohnraum ausgebaut werden.

Eine bisherige gewerbliche Nutzung soll geändert werden.

Räume sollen künftig als Ferienwohnung oder für eine andere besondere Nutzung dienen.

Dabei gilt: Eine Nutzungsänderung kann auch dann genehmigungspflichtig sein, wenn baulich nur wenig oder gar nichts verändert wird.

Denn mit einer anderen Nutzung können sich beispielsweise andere Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze, Belichtung, Rettungswege, Schallschutz oder Barrierefreiheit ergeben.

Gerade bei Umbauten und Nutzungsänderungen ist es wichtig, die Flucht- und Rettungswege zu überprüfen.

Je nach Gebäude und Nutzung können beispielsweise erforderlich sein:

gekennzeichnete Flucht- und Rettungswege

ausreichende Rettungswegbreiten

notwendige Flure und Treppen

Rettungsfenster

geeignete Türen und Ausgänge

Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen

Sicherheitsbeleuchtung oder weitere brandschutztechnische Einrichtungen

Ein Flucht- und Rettungsplan kann insbesondere bei bestimmten Gebäude- und Nutzungsarten erforderlich sein. Er sollte nicht erst erstellt werden, wenn der Umbau bereits abgeschlossen ist, sondern in die Planung einbezogen werden.

Wer eine Immobilie in mehrere Einheiten aufteilen möchte, sollte ebenfalls frühzeitig prüfen, welche rechtlichen und baulichen Voraussetzungen erfüllt werden müssen.

Hier können unter anderem relevant sein:

genehmigte Bauzeichnungen

Aufteilungspläne

Abgeschlossenheitsbescheinigung

gegebenenfalls Teilungsgenehmigung

Grundrisse mit eindeutig gekennzeichneten Einheiten

Nachweise über Stellplätze

Anforderungen an Brandschutz und Rettungswege

gegebenenfalls Anpassungen an der baulichen Situation

Eine Teilungserklärung und eine baurechtliche Genehmigung bzw. Bescheinigung sind dabei nicht dasselbe. Die zivilrechtliche Aufteilung einer Immobilie und die baurechtliche Zulässigkeit der vorhandenen oder geplanten Nutzung sollten daher getrennt betrachtet werden.

Ein häufiger Fehler ist, zuerst mit dem Umbau zu beginnen und erst anschließend zu prüfen, ob die Maßnahme zulässig oder genehmigungspflichtig ist.

Das kann zu erheblichen Problemen führen – beispielsweise zu:

Nachforderungen durch die Behörde

zusätzlichen Planungs- und Umbaukosten

Verzögerungen

der nachträglichen Erstellung von Nachweisen

Einschränkungen bei der Nutzung

im ungünstigsten Fall der Forderung nach Rückbau nicht zulässiger Änderungen

Deshalb gilt:

Vor dem ersten Spatenstich, dem Abriss einer Wand oder der Änderung der Nutzung sollte die Genehmigungslage geklärt sein.

Für private Bauherren empfiehlt es sich, frühzeitig einen Überblick über das Vorhaben und die benötigten Unterlagen zu erstellen.

Eine sinnvolle Reihenfolge ist:

Vorhaben beschreiben: Was soll verändert werden?

Bestand prüfen: Welche genehmigten Pläne und Unterlagen liegen vor?

Genehmigungslage klären: Ist das Vorhaben genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei?

Fachleute einbinden: Je nach Vorhaben beispielsweise Architekt, Bauingenieur, Statiker oder Brandschutzplaner.

Erforderliche Unterlagen zusammenstellen.

Antrag bzw. erforderliche Unterlagen bei der zuständigen Stelle einreichen.

Genehmigung bzw. Freigabe abwarten, sofern erforderlich.

Erst danach mit der Umsetzung beginnen.

Vor Beginn eines Umbaus sollten Sie insbesondere klären:

Was genau soll umgebaut oder verändert werden?

Gibt es aktuelle Bestandspläne?

Welche Nutzung ist derzeit genehmigt?

Soll sich die Nutzung ändern?

Werden zusätzliche Wohneinheiten geschaffen?

Werden tragende Bauteile verändert?

Werden Fenster, Türen, Treppen oder Ausgänge verändert?

Sind Flucht- und Rettungswege betroffen?

Ist ein Brandschutznachweis erforderlich?

Ist ein statischer Nachweis erforderlich?

Sind Stellplätze betroffen?

Werden Abstandsflächen oder andere baurechtliche Anforderungen berührt?

Ist eine Teilung bzw. Aufteilung vorgesehen?

Werden Aufteilungspläne oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Ist eine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung zu beantragen?

Sind weitere Fachnachweise erforderlich?

Wurde die zuständige Bauaufsichtsbehörde bzw. ein qualifizierter Planer frühzeitig einbezogen?

Nicht jede Veränderung ist genehmigungspflichtig – aber jede geplante Veränderung sollte vor ihrer Umsetzung auf ihre Genehmigungsbedürftigkeit geprüft werden.

Besonders bei Umbauten, Nutzungsänderungen, der Schaffung neuer Wohneinheiten, Teilungen sowie Veränderungen an Flucht- und Rettungswegen oder am Brandschutz ist eine frühzeitige Klärung wichtig.

So lassen sich unnötige Kosten, Verzögerungen und spätere Probleme vermeiden.

Unser Tipp: Sammeln Sie zunächst alle vorhandenen Unterlagen zur Immobilie und beschreiben Sie möglichst genau, was Sie verändern möchten. Lassen Sie anschließend prüfen, welche Genehmigungen, Pläne und Nachweise für Ihr konkretes Vorhaben erforderlich sind.